Braunschweig. Experten geben unseren Lesern am Telefon Tipps zur Baufinanzierung und zur richtigen Gestaltung von Bauverträgen.

Wer ein Haus bauen oder eine Immobilie kaufen will, muss vieles bedenken. Eine Aufgabe ist es, eine Bank zu finden, die eine gute Finanzierung gewährleistet. Als nächstes gilt es, bei den Bauverträgen aufzupassen, um nicht benachteiligt zu werden. Am Lesertelefon beantworteten Thomas Penningh, Präsident des Verbandes Deutscher Bauherren (VPB), und Honorarberater Stefan Adam die Fragen der Leser zu den Themen Baufinanzierung und Bauvertrag.

Ich habe eine abbezahlte Eigentumswohnung. Damit als Sicherheit, würde ich mir gerne neues Geld besorgen, um damit etwas zum Sanieren zu kaufen. Die Bank wollte aber nicht, sie verwies unter anderem auf mein Alter. Was soll ich machen?

Einige Banken geben keine Darlehen an Verbraucher im Rentenalter. Sofern Sie jedoch regelmäßige Rentenbezüge haben, die sowohl Ihre Lebenshaltungskosten als auch die Bedienung eines Darlehens mit Zins und Tilgung decken, finden Sie in der Regel einen Finanzierer. Der einfachste Weg ist meist über einen Darlehensvermittler.

Ich habe ein älteres Haus gekauft, die Finanzierung läuft über die Commerzbank. Ich muss jetzt aber nachfinanzieren. Wie verhalte ich mich richtig?

Da die Commerzbank in diesem Fall schon erstrangig im Grundbuch eingetragen ist, ist sie auch die erste Adresse für die Nachfinanzierung. Allerdings ist bei Nachfinanzierungen der Verhandlungsspielraum eher gering.

Ich habe ein Haus geerbt, das saniert werden muss. Gibt es dafür besondere Darlehensanbieter? Bei welcher Bank gibt es günstige Kredite?

Die KfW-Bank stellt besondere Kredite für Maßnahmen zur Verfügung, die die Energie-Effizienz verbessern. Die Baumaßnahmen müssen aber von einem Experten begleitet werden. Eine Liste der zertifizierten Ansprechpartner findet man unter www.energie-effizienz-experten.de. Allerdings müssen Sie den Kostenvorteil des günstigen Darlehens gegenüber den Kosten des Experten abwägen.

Welche Möglichkeiten habe ich, meinen Bausparvertrag zu kündigen?

Wenn die Widerrufsbelehrung der Vorausfinanzierung Fehler enthält, haben Sie eine Chance, vorzeitig aus dem Vertrag auszusteigen. Hier sollten Sie sich aber von einem Juristen oder der Verbraucherzentrale beraten lassen. Denn viele Banken und Bausparkassen haben sich nicht an den Gesetzestext gehalten. Wenn das so ist, steht Ihnen auch jetzt noch ein Widerrufsrecht zu. Wenn nicht: Wenn der Bausparvertrag in der ersten Phase, also der Sparphase mit zeitgleicher Vorfinanzierung, ist, wird es eher schwierig. Hier sind Bausparlösungen immer recht unflexibel. Wenn das Vorausdarlehen mit der Zuteilung zeitlich flexibel abgelöst werden kann, ist es manchmal möglich, durch Erhöhung der Sparrate die Zuteilung zu beschleunigen. So kommt der Bausparvertrag schneller in die zweite Phase, die Bauspardarlehensphase, und kann dann vollständig getilgt oder durch eine andere Finanzierung abgelöst werden.

Wir würden gerne bauen, wissen aber nicht, wann die Erschließung fertig ist und wir anfangen können, zu bauen. Was für Kosten können da noch auf uns zukommen? Wir wollen die günstige Zinssituation nutzen und unsere Finanzierung jetzt abschließen .

Nach Abschluss und Zusage des Darlehens liegt es für einige Monate kostenfrei bereit, um ganz oder in Teilen abgerufen zu werden. Der Bereitstellungszins wird dann für den nicht ausgezahlten Betrag monatlich erhoben. Wer sich jetzt den Zins sichern möchte, hat eigentlich keine Möglichkeit diesen Aufschlag zu vermeiden. Außerdem sollten Sie den Kaufvertragsentwurf für das Grundstück prüfen. Ist das Grundstück voll erschlossen? Sind zum Beispiel die Übergabeschächte für die Schmutzwasser und Regenwasserkanalisation auf Ihrem Grundstück oder müssen Sie diese noch erstellen lassen.

Können Sie das Regenwasser in die Kanalisation einleiten oder müssen Sie es auf dem Grundstück zurückhalten? Gibt es ein Baugrundgutachten, so dass Sie absehen können, was sie an Kosten für zusätzliche Erdarbeiten zu zahlen haben. Je mehr Informationen Sie sammeln, desto mehr Sicherheit erhalten Sie über die tatsächlichen Kosten und den Zeitraum, wann ihr Grundstück endlich bebaut werden kann. Sie können dann Ihre Finanzierung darauf abstimmen.

Ich will eine Eigentumswohnung als Alterssicherung kaufen. Sie kostet aber mehr als ich finanzieren kann. Soll ich die Wohnung trotzdem kaufen, mehr Geld aufnehmen und Sie nach zehn Jahren wieder verkaufen? Dann wäre die derzeitige Niedrigzinsphase genutzt, um etwas für seine Altersvorsorge zu tun.

Unabhängig von der Frage, wie ich die Finanzierungslücke decke und welche Nachteile ich dafür in Kauf nehmen muss, sind erstmal die Grundvoraussetzungen für diesen Kauf zu prüfen. Momentan ist der Immobilienmarkt in dieser Region ein Verkäufermarkt. Grund dafür ist die vorhandene Kaufkraft, verbunden mit niedrigen Hypothekenzinsen.

Attraktive Anlagemöglichkeiten mit überschaubarem Risiko sind kaum vorhanden. Der Markt kann in 10 Jahren jedoch ganz anders aussehen, darüber muss ich mir Gedanken machen. Ist eine Nachfrage nach meiner Immobilie dann überhaupt vorhanden? Da fehlen die Beurteilungsgrundlagen, insofern wäre die Kaufüberlegung in hohem Maße spekulativ. Ungeachtet dessen muss ich immer die Qualität der Immobilie betrachten. Wenn ich mir mit einer Immobilie meine Altersvorsorge sichern will, sollte ich den Kauf konservativ finanzieren und die Qualität der Immobilie genau prüfen. Dazu kann ich mir auch qualifizierten Rat zur Auswahl der Immobilie und zur sicheren Finanzierung holen.

Wir wollen ein neues Reihenhaus mit Grundstück von einem Bauträger kaufen, uns liegt ein Exposé vor, auf was müssen wir jetzt achten? Uns ist nicht richtig klar, was wir eigentlich kaufen.

Das Wichtigste ist eine Prüfung des Kaufvertrags für das Haus. Da Sie das Haus von einem Bauträger kaufen, sollten Sie klären, ob Sie ein Eigentumsgrundstück erwerben oder alle Reihenhauseigentümer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft vereinigt sind. Bei Käufen von einem Bauträger gibt es die Möglichkeit, Ihren Kaufvertrag auf Übereinstimmung mit der Makler- und Bauträgerverordnung zu prüfen. Weitere Punkte sollten geprüft werden: Die Baubeschreibung, da sie oft in vielerlei Hinsicht unklar und unvollständig ist. Sie beschreibt oft nicht transparent und aussagekräftig die Leistung, die der Erwerber bekommen soll. Daher muss der Erwerber die Leistungen soweit wie möglich vervollständigen und konkretisieren.

In der Leistungsbeschreibung wird festgeschrieben, was er kauft. Die Beschreibung muss daher vollständig und die Qualität der Leistungen eindeutig beschrieben sein. Die Bauzeit ist zu regeln, sie sollte konkrete Termine enthalten. Die Zahlungspläne sollten so gestaltet sein, dass die Käufer nicht unangemessen hohe Zahlungen in Vorkasse leisten müssen. Das Forderungssicherungsgesetz sollte im Kaufvertrag aufgeführt worden sein und der Bauherr eine Vertragserfüllungsbürgschaft erhalten. Der Bauherr sollte sich zu den Bauantragsunterlagen auch die Statik, den ENEV-Nachweis, die Entwässerungsplanung, sowie alle förderungsrelevanten Nachweise, wie für KfW Maßnahmen, bei Baubeginn aushändigen lassen.