Berlin . Bleibt die Miete aus oder wird unregelmäßig gezahlt, muss man mit Rauswurf rechnen. Wie man dies verhindern kann und wo es Hilfe gibt.
Die Miete vollständig und pünktlich zu überweisen, zählt zu den wichtigsten Pflichten von Mietern. Zu ihr gehören die Nettokaltmiete, die Vorauszahlungen für kalte Betriebskosten, wie etwa Wasser und Müllentsorgung, und die Heizkosten oder dafür vereinbarte Pauschalen. Nach einer Mieterhöhung oder einem Jobverlust kann es schnell zum Zahlungsrückstand kommen. Im Zweifel kann der Vermieter dann säumigen Mietzahlern kündigen. Der kann den Rauswurf aber noch verhindern.
Wann kann der Vermieter kündigen?
„Schon wenn der Mieter mit mehr als einer Monatsmiete länger als einen Monat in Verzug gerät, kann ihm der Vermieter mit einer Frist von drei Monaten kündigen“, sagt Beate Heilmann vom Deutschen Anwaltverein (DAV). Wenn der Mieter ständig unpünktlich überweist, kann dieser sogar fristlos kündigen. Hierfür müsse der Vermieter allerdings vorher schriftlich abmahnen und den Mieter zur pünktlichen Zahlung auffordern.
Fristlos kündigen kann der Vermieter ebenso, wenn bei den unvollständigen Mietzahlungen an zwei aufeinanderfolgenden Terminen, zum Beispiel im September und Oktober, insgesamt mehr als eine Monatsmiete fehlt. Dasselbe gilt, wenn der Rückstand ganze zwei Monatsmieten beträgt, so Heilmann. Hier spiele es dann keine Rolle mehr, über welchen Zeitraum sich der Fehlbetrag angesammelt hat.
Kann Mietern gekündigt werden, wenn sie ihre Miete mindern?
Ja, grundsätzlich schon. Denn wer wegen eines Mangels an seiner Wohnung die Miete zu stark mindert, setzt seinen Mietvertrag aufs Spiel. Messlatte für den kündigungsrelevanten Rückstand ist die vereinbarte Miete, nicht die geminderte. Das entschied zuletzt der Bundesgerichtshof (Az.: VIII ZR 193/16). In dem Fall hatte der Mieter wegen des Zustands des Teppichbodens seine Miete reduziert. Statt der vereinbarten rund 480 Euro zahlte er einmal nur rund 408 Euro.
Im darauffolgenden Monat überwies der Mieter die Miete erst Mitte des Monats und zahlte lediglich rund 403 Euro. Der Vermieter kündigte dem Mieter. Der Bundesgerichtshof entschied: Zwar sei hier eine Mietminderung in Höhe von fünf Prozent berechtigt gewesen. Damit hätte der Mieter aber rund 456 Euro zahlen müssen. Die verspätete Überweisung und die zu hohe Minderung hätten insgesamt zu einem Zahlungsrückstand in Höhe von rund 500 Euro geführt. Die Kündigung war daher rechtens.
Gibt es eine Chance, die Kündigung zu verhindern?
Im Prinzip ist das möglich. „Sind die Zahlungsrückstände erst einmal entstanden, muss mit dem Vermieter gesprochen werden“, rät Ulrich Ropertz, Geschäftsführer des Deutschen Mieterbundes. Der Mieter kann ankündigen, das Geld nachzuzahlen, und gegebenenfalls versuchen, einen Zahlungsaufschub oder eine Ratenzahlung zu vereinbaren. Er kann auch die Sozialbehörden einschalten, die die Mietschulden gegebenenfalls übernehmen.
„Bei einer fristlosen Kündigung kann der Mieter seine Schulden zudem noch bis zu zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage bezahlen“, sagt Ropertz. Dann folge keine Kündigung. Das ist allerdings nicht mehr möglich, wenn in den letzten zwei Jahren schon einmal entsprechende Mietrückstände angefallen sind.
Werden Ausnahmen gemacht bei Krankheit?
„Die persönlichen Gründe für den Zahlungsverzug sind für die Kündigung unbedeutend“, erklärt Heilmann. Selbst wenn ein Dritter, wie zum Beispiel das Jobcenter, für die Überweisung der Miete verantwortlich ist und die Miete wiederholt unpünktlich überwiesen hat, darf der Vermieter das Mietverhältnis beenden. Nur in sehr speziellen Fällen hätten Gerichte Mieter im Zahlungsverzug für unschuldig befunden: „Etwa, wenn der Mieter nach einem Unfall ins Koma gefallen oder anderweitig erkrankt war, sodass er die Miete nicht mehr überweisen konnte“, sagt Heilmann.
Ab wann sollten Mieter einen Schuldnerberater um Hilfe bitten?
„Schuldnerberatungen sind immer dann sinnvoll, wenn absehbar ist, dass die eigenen Zahlungsschwierigkeiten nicht nur vorübergehend bestehen“, sagt Gerold Happ, Geschäftsführer des Eigentümerverbandes Haus & Grund. Je früher sich Betroffene Hilfe suchten, desto effektiver könne geholfen werden. Viele große Wohnungsunternehmen bieten kompetente Beratung an und sind bei der Antragstellung für staatliche Transferleistungen wie Wohngeld behilflich.