Potsdam. Käufer sollten im Vorfeld juristische und bauliche Fragen klären.

Wohnen unterm Dach ist beliebt. Der Straßenlärm ist fern, der Blick hoch oben aus dem Fenster über die Dächer der anderen Häuser oft faszinierend. Ist das Dach nicht ausgebaut, erscheint der Kauf zudem preislich attraktiv.

Doch Vorsicht: „Ein Dachgeschoss-Rohling wird in aller Regel unter Ausschluss der Gewährleistung verkauft“, erklärt der Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Wendelin Monz aus Potsdam. Das bedeutet: Der Käufer kann im Nachhinein gegenüber dem Verkäufer keine Mängel geltend machen. „Umso wichtiger ist es, vor dem Kauf genau hinzuschauen.“ Monz rät, den Kaufvertrag vor Unterzeichnung von einem Fachanwalt auf mögliche Fallstricke überprüfen zu lassen.

Dabei geht es auch um die Frage, ob die Eigentümer anderer Wohnungen zustimmen müssen. „Maßgebend ist die entsprechende Teilungserklärung“, erklärt Christoph Herrmann von der Stiftung Warentest in Berlin. Nach Paragraf 22 des Wohnungseigentumsgesetzes handelt es sich um eine bauliche Veränderung, der alle Wohnungseigentümer zustimmen müssen. Die Teilungserklärung kann aber auch vorsehen, dass keine Zustimmung nötig ist.

Im nächsten Schritt benötigen Eigentümer eine Baugenehmigung. „Sie sollten sich beim Bauamt ihrer Stadt erkundigen, ob es bestimmte Vorschriften und Anforderungen gibt“, erläutert Florian Becker vom Bauherren-Schutzbund in Berlin. So gibt es im Bebauungsplan Vorgaben für Dachneigungen und Firsthöhen.

Um den Umfang der Bauarbeiten zu ermitteln, sollte ein Experte – das kann ein Bauherrenberater oder ein umbauerfahrener Architekt sein – eine Bestandsprüfung machen. So muss ausgelotet werden, ob das Dach regendicht ist und die Wärmedämmung fachgerecht. „Zum Bestandscheck gehört auch zu prüfen, ob Dachsparren und Fußboden ohne Schädlingsbefall sind“, erläutert Monz.

Auch wenn solche Analysen mitunter mehrere tausend Euro kosten, ist das aus Sicht von Monz gut investiertes Geld. Denn so kann abgeschätzt werden, welche Bauarbeiten wirklich nötig sind. Bei der Raumaufteilung müssen Mindesthöhen beachtet werden. „Landesbauordnungen schreiben für ständig bewohnte Zimmer eine Mindesthöhe von 2,30 Meter für mindestens 50 Prozent der Grundfläche vor“, erklärt Becker.

Wenn es dann mit dem Ausbau losgeht, müssen Dachgeschoss-Eigentümer sicherstellen, dass das Gemeinschaftseigentum nicht beschädigt wird. „Das klingt banal, stellt aber in der Praxis hohe Anforderungen“, sagt Herrmann.

Nicht fachgerecht ausgeführte Arbeiten können am Ende für viel Ärger sorgen. „Beispielsweise ist es höchst kompliziert, Dachterrassen oder Balkone beim nachträglichen Einbau korrekt abzudichten“, erläutert Herrmann. Ist die Abdichtung fehlerhaft, kann es zu Wasserschäden in der Wohnung darunter kommen.

Die Folge: Gegen den Dachgeschoss-Eigentümer können Schadenersatzansprüche geltend gemacht werden – das kann eine Summe von mehreren zehntausend Euro sein. Schadenersatzansprüche wegen eines Baufehlers verjähren in der Regel nach fünf Jahren. Damit es für den Dachgeschoss-Besitzer keine bösen Überraschungen mit den Handwerkern gibt, sollte ihm ein Architekt oder Bauherrenberater während des Ausbaues zur Seite stehen. dpa